Die Sache mit dem Einheitswert

Da denkt man, mit der Hausübergabe hört der Papierkrieg auf, da flattern unentwegt Briefe, Fragebögen und Hinweise von Amt und Gemeinde in unseren Briefkasten.

Fragebogen zur Feststellung des Einheitswertes

Diese Woche wart es ein Schreiben vom Finanzamt. Der Fragebogen zur Feststellung des Einheitswertes als Grundlage für die zukünftige Grundsteuer.

Dem Fragebogen sind Flächenberechnung, Grundrisse und Baubeschreibung beizulegen. Speziell die Flächenberechnung für die Wohnfläche erhält man im Übrigen von Danhaus ohne Probleme, sollte man diese nicht bereits für die Bankdarlehen benötigt haben.

Wir haben den Ausdruck ausgefüllt und mit all den Unterlagen zurück an das Finanzamt geschickt. Wieder ein Punkt erledigt…

Das erste Bauteil

Die vergangene Woche war nicht weniger nervenaufreibend als die Woche zuvor. Langsam gewöhnt man sich jedoch an die dringenden Anrufe morgens um halb neun.

Unser Netzbetreiber hat sich gemeldet, und die Bestellung unserer Mehrspartenhauseinführung in die Wege geleitet. Auf mehrmalige Nachfrage die Wochen zuvor wurde immer wieder darauf hingewiesen, dass noch diverse Pläne vorgelegt werden müssten. Plötzlich scheint jedoch alles ganz schnell und wie von alleine zu passieren. Die Firma Elku hatte sich bei unserem Netzbetreiber gemeldet uns sich um alles gekümmert. IUns blieb also nur noch übrig die Bestellung der MHE zu unterzeichnen und abzuschicken. Zwei Wochen sollte dies dauern.

Am Morgen danach erhielten wir vom Lieferanten einen dringenden Anruf, die MHE könne abgeholt werden. Zwei Pakete und 24m Leerrohr. Dank Hänger (jetzt sind wir froh uns gegen ein Baustellenfahrzeug entschieden zu haben) konnten wir also unser erstes Bauteil unseres zukünftigen Hauses abholen.

Hus 23 MHE LeerrohreAuch Clayton hat sich gemeldet und uns unser zweites Bodengutachten, dank Aufpreis innerhalb weniger Tage geliefert. Kurzum: Keine Erdarbeiten bei schlechtem Wetter und Frost, und die unten aufgezeigte Aufschüttung darf nicht mit dem Aushub erfolgen. Leider lässt sich das Material laut Gutachten nicht verdichten und es muss auf sogenannten V1 Material zurückgegriffen werden, das entsprechend verdichtet werden kann. Wir hoffen der Aushub kann zumindest zur Geländemodellierung verwendet werden, um das Abfahren zu vermeiden. Eine Überraschung, auf die wir so kurz vor Baubeginn doch gerne verzichtet hätten. Das nächste Gespräch vor Ort mit Bauleiter, Erdarbeiter und der für die Gründung zuständige Firma wird Klarheit schaffen. Es bleibt also spannend….

Auch Danhaus hatte sich nochmals gemeldet, die Finanzierungsbestätigung lag noch nicht im Original vor. Wir hatten zwar eine Kopie per E-Mail und Fax zugesendet, hatten aber im Eifer des Gefechts vergessen, das Original nachzureichen. Auch das wurde noch kurzfristig erledigt.

Positive Überraschung gab es auf finanzieller Seite dennoch: Die geleistet Mehrwertsteuer der PV-Anlage wurde vom Finanzamt zurückerstattet.  Da wir  umsatzsteuerabzugsberechtigung sind, konnte die Rechnung der PV-Anlage bereits eingereicht werden, nachdem wir diese bereits bei Danhaus bezahlt hatten. Dafür hatten wir kurzfristig den Zahlungsplan angepasst. Danhaus hatte sich hier mehr als flexibel gezeigt. Unser Steuerberater hat das Restliche erledigt. wir hatten uns diesbezüglich bereits sehr früh mit unserem Steuerberater abgestimmt, was hier das beste Vorgehen ist. hier können wir nur raten: Frühzeitig erkundigen und sachkundige Unterstützung holen, sollte die Anschaffung einer PV-Anlage geplant sein.

Die zweite positive Überraschung war dann ein weitere Anrufers des Netzbetreibers. Die Versorgungsleitungen werden nicht auf dem kürzesten weg aus dem Gebäude sondern auf dem direkten Weg Richtung Übergabeschacht ausgeleitet. Dies bedeutet für die Trassenführung etliche Meter weniger Graben und Kabel und somit einige Euros weniger – sprichwörtlich – im Sand versenkt. So hatten wir die Trassenführung ursprünglich auch gewünscht.  Normen, DIN und Vorschriften hatten uns hier jedoch anfangs einen Strich durch die Rechnung gemacht.

 

Grundsteuer 2015

Pünktlich zum Jahresbeginn kommt bereits die erste Steuerfestsetzung ins Haus geflattert. Die Steuerfestzsetzung für die Grundsteuer für das unbebaute Grundstück. Mit knappen 10 € ein reißt die Steuerzahlung jedoch kein merkliches Loch in die Baukasse. Dem ganzen ging vor einigen Wochen ein Schreiben des Finanzamtes mit dem Einheitswertbescheid voraus, in dem die Berechnungsgrundlage dargelegt wurde. Während die Festsetzung vom Finanzamt erfolgt, wird die Grundsteuer selbst an die Gemeinde entrichtet.

Grundsteuer 2015Spannend wird es dann nach Baufertigstellung, mit welcher genauen Grundsteuer wir kommendes Jahr rechnen dürfen.

 

Der Notargebührenschock – Bauverpflichtung

Vor einigen Tagen erhielten wir ein Überraschungsschreiben vom Notar. Wir mögen zur Kostenberechnung bitte die ungefähren Baukosten mitteilen. Haus, Garten, Garagen? Was genau möchte der Notar den hiervon berechnen.

KostenberechnungNach kurzer Recherche wird klar: Steht die Bauverpflichtung im Vertrag, darf der Notar diese bewerten und mit einer Gebührt in Rechnung stellen. Wie in den meisten Kaufverträgen von Gemeinden üblich, enthält der Kaufvertrag eine Klausel, dass der Grund innerhalb einer bestimmten Frist bebaut werden muss. In unserem Fall sind dies vier Jahre. Diese Bauverpflichtung ist nun Gegenstand des Notarvertrags. Als Grundlage dient hierzu der Verkehrswert des geplanten Gebäudes. Davon dienen als Berechnungsgrundlage je nach Notariat 10 bis 30 Prozent. Eine exakte Regelung konnten wir als Laie dem Gerichts- und Norargesetz (GNotKG) nicht entlocken. Eine kurze Überschlagsrechnung ergab, dass hier eine ungeplante Notarkostenrechnung von mehrere Tausend Euro auf uns zu kommen könnten.

Ein klärendes Telefonat mit der zuständigen Justizfachangestellten konnte jedoch eine schnelle Klärung des Sachverhalts schaffen. Es handelte sich schlicht um ein Versehen. Die zuvor beschriebene Regelung findet bei gewerblich genutzten Grundstücken Anwendung. Bei  Grundstücken für Wohneigentum findet eine Pauschalermittlung des Verkehrswert statt. Dieser wird mit 20% des Grundstückspreises beziffert. Die Beurkundung des Kaufvertrages wird daher auf Basis des eigentlichen Kaufpreises zuzüglich 20% dessen berechnet. Bei uns belaufen sich die Gebühren in Höhe von ca. 500€ somit auf 0,5% des obigen Verkehrswertes.

Dazu kommen 123€ Betreuungsgebühr eine Dokumentenpauschale für 72 Seiten in Höhe von 11€ und den obligatorischen Portoausgaben. Inklusive der Mehrwertsteuer, kommen wir somit mit ungefähr 800€ und einem mittelmäßigen Schrecken davon.

GNotKGDa wir jetzt wieder ein wenig schlauer sind, haben wir ein bisschen recherchiert: Die Bauverpflichtung muss nicht notariell beurkundet werden. Daher der Rat: In den Vorverhandlungen mit der Gemeinde vereinbaren, dass die Bauverpflichtung nicht Bestandteil des notariell beurkundeten Kaufvertrags ist. Der Vertrag über die Bauverpflichtung sollte ohne Probleme als separater Vertrag zwischen den beiden Parteien aufgesetzt werden können. Auf diesem Weg, kann die Bauverpflichtung nicht für die Ermittlung des Geschäftswertes herangezogen werden. Bei uns hätte dies immerhin 70€ ausgemacht.

Der Papierkrieg geht weiter Urkundenabschrift und Steuerbescheid

Eigentlich erfreuliche Nachrichten: Abschriften des Kaufurkunde als auch der Grundschuldbestellung fanden ihren Weg zu uns. Respekt sei an dieser Stelle auch dem Finanzamt geschuldet: Der Bescheid über die Grunderwerbssteuer in Höhe von 5% des Grundstückspreises kam schneller an als jegliches andre Schreiben, vermutlich wurde es noch in der Nacht, höchstpersönlich zugestellt.

Grunderwerbssteuer

Immerhin vier Wochen Zahlungsziel. Ein kurze Überschlagsrechnung ergibt: Bei knappen 4.000 € Grunderwerbssteuer sind aufgrund der zusätzlichen Kosten für den Hauskontrollschacht fast 100 € mehr fällig als ursprünglich kalkuliert.

Pünktlich mit dem Eingang des Steuerbescheids kam nun aber auch die Nachricht von der Bank, dass nun sämtliche Vertragsunterlagen zur Unterschrift bereit liegen…

Düstere Zeiten für PV-Anlagenbetreiber

Wieder einmal, ein nicht so positive Überraschung: Vor zwei Tagen berichtet die FAZ, dass die derzeitige Regierung plant, die sogenannte EEG-Umlage auch auf kleine PV-Anlagen unter 10 kWp auszuweiten. Bisher sind Betreiber solcher kleiner, meist auf Ein- und Zweifamilienhäusern verbauten Anlagen ausgenommen.

Konkret bedeutet dies, dass auch wir, mit unseren geplanten 3,06 kWp zukünftig in den Genuss kommen diese „Strafe“ zu entrichten. Da es alle Anlagen mit Genehmigung nach dem 23. Januar 2014 betrifft, ist es für uns gleichgültig ob die Anlage noch 2014 oder erst 2015 fertiggestellt wird.

Ein kleines Rechenbeispiel, mit geplanten 3,06 kWp können wir mit einer Mehrbelastung von € 76,50 p.a. rechnen. Mit einem Solarspeicher, wie bei uns geplant ist man hier „doppelt der Mops“, da nicht nur die paar eingespeisten Killowattstunden nicht mehr mit 13 Cent, sondern nur noch mit 9,5 Cent vergütet werden, auch aus dem Speicher verbrauchte Killowattstunde mit dieser Strafgebühr belegt wird.  Je nachdem wie wenig Strom tatsächlich eingespeist wird, könnte dies bedeuten, dass der Betrieb der PV-Anlage ein finanzielles Ad absurdum wird.

Bedenkt man, dass man sich nun noch zusätzlich steuerlich als Gewerbetreibender melden muss, Gewerbesteuer entrichtet, Umsatzsteuer abführt und ggf. einen Steuerberater für die buchhalterischen Aufgaben bezahlt, stellt sich die  Frage ob wir die geplante PV-Anlage tatsächlich realisieren sollen oder anstelle der Investitionssumme von knapp 17.000 € nicht einfach zwei gigantische Dachflächenfenster verbauen sollen. Das geplante Häuschen wäre sicherlich wesentlich hübscher anzuschauen und die Wartungskosten für die PV-Anlage fallen ebenso nicht ins Gewicht.

Würde sich die Umlage auf die reinen eingespeisten Kilowattstunden beziehen, wäre dies vielleicht noch hinzunehmen. Als Selbstverbraucher von Sonnenregie jedoch bestraft zu werden, spricht gegen sämtliche Intentionen einer Marktwirtschaft: Sonnenlicht, verliert durch diese Umlage für Selbstverbraucher seinen Status als freies Gut. Die Verwendung von Sonnenlicht zum Eigenverbrauch hängt nun nämlich von seinen Möglichkeiten ab, diese selbst erzeugten und verbrauchten Killowattstunden entsprechend dem Staat gegenüber zu begleichen und ist somit. Vielleicht wäre es ratsam zukünftig doch ein studierten Betriebs- oder Volkswirt an die Stelle des Bundeswirtschaftsministers zu setzen und nicht einen Germanisten und Soziologen. Für uns ist es derzeit schwer vorzustellen, dass diese Entscheidung der Photovoltaikbranche zuträglich sein wird.

Bleibt abzuwarten, ob und wie sich die Opositon in diesem Fall durchsetzen kann. Für uns hängt davon mitunter die Entscheidung ab, ob wir tatsächlich die PV-Anlage  installieren oder nicht. Nach der Abstimmung am 27.Juni werden wir auf jeden Fall noch einmal alles durchrechnen und der er KfW-Förderung, den Anschaffungs- und Betriebskosten und den zukünftigen Umlagen gegenüberstellen. Diese würde über die Kreditlaufzeit gerechnet, gerade dazu ausreichen um die EEG-Umlage zu entrichten, spätestens ab dann wäre der Eigenverbrauch vielleicht ein Verlustgeschäft. Zum Glück können wir bis zum Einreichen des Bauantrags unsere Ausstattung bei Danhaus abändern.

Quelle 1: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wirtschaftspolitik/eeg-umlage-eigenerzeuger-muessen-einheitliche-oekostromumlage-zahlen-12985095.html
Quelle 2: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wirtschaftspolitik/eeg-wuetende-proteste-gegen-solar-plan-12986570.html