Baugrunduntersuchung

Der vorläufige Richttermin ist bekannt, in wenigen Wochen sollte mit den Bodenarbeiten und der Gründung begonnen werden. Da kommt überraschend eine Nachricht von Danhaus. Leider ist das vorgelegte Bodengutachten nicht hinreichend für die Berechnung des Fundaments.

Grundsätzlich nicht tragisch, da wir sowohl ein weiteres Bodengutachten in der Kalkulation berücksichtigt hatten, als auch, dass wir bereits vor einem halben Jahr Angebote bzgl. der Gutachten eingeholt hatten. Wir hatten mehrere ansässige Institute und Geologen angeschrieben. Der Haken ist nun jedoch die Zeit: 20 Werktage Bearbeitungszeit – das wird sportlich mit der Gründung.

Wir haben auf eines der vorliegenden Angebote, der Firma Clayton, zurückgegriffen. Diese arbeitet mit Danhaus zusammen und wurde uns bereits von Hr. Kadesch empfohlen, sollten der aktuelle Fall tatsächlich eintreten.

Auch wenn es nun knapp wird, und die zusätzlichen Kosten ärgerlich sind, konnten wir den Auftrag noch am selben Tag vergeben. Auch hier konnte das Ingenieurbüro Kadesch wieder mit sagenhaften Reaktionszeiten überzeugen. Innerhalb weniger Stunden wurden sämtlich benötigte Unterlagen an Clayton übermittelt. Das lokale Ingenieurbüro, von dem das allgemeine Angebot stammte, konnte leider nicht überzeugen. Obwohl die Messungen schnell hätten durchgeführt werden können, wären wir hier preislich bei mehr als dem doppelten der Firma Clayton gelegen.

Von den Messungen werden wir wohl nichts mitbekommen, das Gutachten und die Rechnung dürften wohl das nächste sein, was wir hoffentlich in wenigen Tagen von Clayton erhalten. Hier war man übrigens sehr zuvorkommend und freundlich nimmt sich unseres jetzt doch noch kurzfristigen Anliegens schnell und unkompliziert an.

Allen Bauherren an der Stelle kann man raten bereits frühzeitig Angebote einzuholen. Damals hatte dies bei uns teilweise zwei bis drei Wochen gedauert, bis einzelne Anbieter geantwortet hatten. Alternativ kann man bei seinem Sachbearbeiter bei Danhaus nachfragen. Danhaus hat eine ganze Liste von Geologen und Firmen, die Gutachten in Zusammenarbeit mit Danhaus erstellen. Allerdings gilt es diese Liste zu erfragen.

Grundbuchgebühren

Heute kam nun auch endlich die Kostenrechnung für den Grundbucheintrag an. Bisher war die Berechnung der Gebühren ein Buch mit sieben Siegeln. Diverse Baukostenrechner liefern hier in der Regel den Betrag, aber nicht die Berechnungsgrundlage. Die Kostenaufstellung basiert dabei auf dem GNotKG und sieht bei uns wie folgt aus:

  • Eigentumsänderung, 0,3% des Kaufpreises des Grundstücks
    Nach §§ 46, 47, 69 GNotKG ergab sich hier sogar die Berechnungsgrundlage des reinen Kaufpreises, abweichend vom höheren Verkehrswert, der den Notargebühren zugrunde lag und ohne die zusätzlichen Kosten des Hauskontrollschachts.
  • Eintragung sonstiges Recht nach GNotKG § 53 in Höhe von 0,2% auf die eingetragene Grundschuld.
  • Erteilung Grundbuchauszug nach § 3 II in Höhe von 10€ für den bereits vorab erhaltenen Grundbuchauszug – denn nichts ist bei einem Bauvorhaben umsonst…

Da wir das Grundstück direkt von der Gemeinde erworben haben, fällt die Kostenaufstellung bei uns relativ unspektakulär aus.

Eintragungsbekanntmachung

Bei vielen Bauherren stellt sich die Frage, wann den die Gebühren bzgl. der Grundbucheintragungen zu begleichen sind und wann überhaupt die Eintragung im Grundbuch stattfindet.

Wir hatten uns hier im Vorfeld erkundigt und haben ganz unterschiedliche Zeitspannen genannt bekommen. Tatsächlich hängt es wohl vom jeweiligen Prozess (Amtsgericht, Grundbuchamt etc.) ab und kann bis zu vier Monaten dauern. Bei uns waren es exakt drei Monate und zwei Wochen. Gestern, datiert zum 29.10.2014, kam die Eintragungsbekanntmachung endlich bei uns an.

EintragungsbekanntmachungWer sich fragt, um was es sich dabei handelt: Es ist der Grundbuchauszug, den man sich wie wir, vermutlich zu Beginn der Finanzierung vom Grundbuchamt bereits einmal beantragt hat. Der neue Auszug enthält dann jedoch, den neuen Eigentümer, eventuelle Rückerwerbsvormerkungen (z.B. aufgrund für den Rückkauf der Gemeinde, sollte man der Bebauungspflicht nicht nachkommen) oder eventuell eingetragene Grundschulden oder Hypotheken.

Als Konsequenz solle in den kommenden Tagen auch eine Rechnung zugestellt werden, auf die wir jetzt warten…

Rodung

Wir erinnern uns, kurz nach unserem Grundstückskauf gab es einen Beinahekatastrophenfall hinsichtlich der, auf dem Grundstück befindlichen Bäume.

Heut kam dann alles zusammen: Wetter gut, alle haben Zeit, Ketten gewetzt und das OK vom Amt. In der örtlichen Bauverordnung wurde geregelt, dass Bäume auch außerhalb vor de m1. September gerodet werden dürfen. Vorsichtshalber haben wir hier nochmals das Amt um eine Bestätigung bemüht. Da der Wohnungsmarkt bei Vögel, Kleintiere oder andere Nager derzeit derzeit leicht angespannt ist, haben wir zuvor gewissenhaft geprüft ob nicht derer gleichen in den abgängigen Bäumen heimisch sind.

Pünktlich um 9 Uhr stand Herr K. mit Kettensägen, Fiskars Äxten und jeder Menge Motivation bewaffnet bereit um ans Werk zu gehen.

Herr K. Ein sauberer Schnitt, und das Werk war vollbracht. Das Spektakel und der Spaß ist beim Bäume fällen leider nur von kurzer Dauer. Danach beginnt die richtige Arbeit.

Das SpektakelJetzt heißt es Äste entfernen, handliche Stücke sägen…

HolzMehr hacken, sägen, stapeln…
Alle HelfenBewachen…

Sam bewacht das Holz

Ein Blick ins innere der Bäume zeigt auch: Das Holz ist morsch, es hätte also sicherlich nicht mehr lange gedauert bis die Bäume entweder auf dem Außenkamin des Nachbarhauses oder der Straße gelandet wären… Der erste Baum hat uns ja gezeigt, wie schnell es gehen kann…

Morsches Holz

Die ersten beiden Ladungen Geäst konnten wir gleich mit unserem neuen Hänger auf dem nahe gelegenen Häckselplatz entsorgen.  Der (also der Hänger) sieht jetzt auch nicht mehr so neu aus… Im Laufe der nächsten Tage wollen wir dann auch noch den Rest aufräumen.

Fast fertig...Natürlich haben wir gleich alles mit unserer Baustellenkamera festgehalten, die allerdings gleich zu Beginn, als der erste Baum fiel, von der Wucht des Aufpralls, verrutschte…

Vorkaufsrecht und Netagiv-Zeugnis

Etwas unvorbereitet, kam heute abermals ein Schreiben, Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BaugGB und § 29 WG-BW, Negativ-Zeugnis nach § 26 BauGB… Kosten zu Lasten des Käufers, 8 €. Was hat es damit auf sich? Es gibt wohl einige Situationen, da hat eine Stadt oder Gemeinde bzw. das Land das Vorkaufsrecht, z.B. um Maßnahmen bezüglich der Landschaftsplanung umzusetzen oder wenn sich auf dem Grundstück Gewässerrandstreifen befinden. Eigentlich wirft jede Antwort auf Fragen, was und warum das alles nötig ist, neue Fragen auf. Letztendlich kann ein Eintrag im Grundbuch nicht ohne das Negativ-Zeugnis oder Negativ-Atest durchgeführt wird. Daher wird diese Bescheinigung durch den Notar beantragt und der Käufer zahlt…

 

Der Papierkrieg geht weiter Urkundenabschrift und Steuerbescheid

Eigentlich erfreuliche Nachrichten: Abschriften des Kaufurkunde als auch der Grundschuldbestellung fanden ihren Weg zu uns. Respekt sei an dieser Stelle auch dem Finanzamt geschuldet: Der Bescheid über die Grunderwerbssteuer in Höhe von 5% des Grundstückspreises kam schneller an als jegliches andre Schreiben, vermutlich wurde es noch in der Nacht, höchstpersönlich zugestellt.

Grunderwerbssteuer

Immerhin vier Wochen Zahlungsziel. Ein kurze Überschlagsrechnung ergibt: Bei knappen 4.000 € Grunderwerbssteuer sind aufgrund der zusätzlichen Kosten für den Hauskontrollschacht fast 100 € mehr fällig als ursprünglich kalkuliert.

Pünktlich mit dem Eingang des Steuerbescheids kam nun aber auch die Nachricht von der Bank, dass nun sämtliche Vertragsunterlagen zur Unterschrift bereit liegen…

Baum fällt

So war es eigentlich nicht geplant: Eigentlich vor ein paar Tagen überlegt, uns in den kommenden Tagen um die Baumfällgenehmigung zu kümmern. Und jetzt das: Seit gut einer Woche Grundbesitzer und schon einen Baum- und nahezu einen Versicherungsschaden.

Bei einem Sturm vor einigen Tagen, hat sich der dann doch wohl merh als 10 Meter hohe Birnenbaum auf unserem Grundstück für ein, zumindest teilweises, Ableben entschieden. Unter der Last von Wind und Wasser ist ein nicht zu verachtender Teil abgebrochen.

Baum fälltDer Ast Baum kam dann auch unglücklicherweise zentral auf dem derzeit genutzten Holzhackplatz runter. Glücklicherweise war hier zu dem Zeitpunkt niemand zustatten… Wo rohe Kräfte sinnlos waltenAus einiger Entfernung ist dann auch zu erkennen, dass es sich um knapp ein Drittel des Baumes handelt.

Aus der BaumWir werden uns nun wohl etwas schneller um die Baumfällgenehmigung kümmern. Da sowohl die letzten zwei Drittel des Baumes als auch das zweite Prachtstück auf dem Grund keinen sonderlichen Eindruck machen, ist hier Handlungsbedarf. Kaum auszudenken, wenn ein Teil des Baumes den Außenkamin des Nachbarn demontiert und sein am Straßenrand befindliche Kollege vorbeifahrende Fahrzeuge oder Fußgänger erwischt.

Der andere Baum Solange der Baum noch steht, haben wir hier nun zum probaten Mittel des Hinweisschildes gegriffen. Eigentlich bin ich kein großer Fan von Verbotsschildern. Allerdings ist es kurzfristig die einzige Möglichkeit vorbeigehende Mitmenschen davor zu warnen, dass auf dem Grund etwas passieren könnte. Zwar haben wir noch keine Baugruben, aber dafür herabfallende Bäume. Der Zusatz Eltern haften für ihre Kinder ist im Übrigen sinnbefreit. Eltern haften grundsätzlich für Ihre Kinder – und zwar wenn diese etwas auf der Baustelle anrichten. Die Sorge, dass die Kinder die Baustelle nicht betreten dürfen, trägt der Verantwortliche der Bauleitung. Andere Schilder gab es aber nicht.

Betreten verboten!Der Thematik der Verkehrssicherungspflicht (die mit dem Kauf des Grundes an uns übergegangen ist) ist damit leider nicht zur Gänze gedient. Klar geregelt, was tatsächlich zu tun ist, scheint mit der Verkehrssicherungspflicht dann aber auch wieder nicht zu sein. Ein zwei Meter hoher Bauzaun, dass keine Kinder unter dem Baum spielen?

Darf’s ein bisschen mehr sein – der Hauskontrollschacht

Wie bereits zuvor berichtet, gab es bei unserem Notartermin einmal mehr eine Überraschung. Zu den eigentlichen Komplettkosten des Grundstücks wurden die, von der Stadt als Vorleistung erbrachten Maßnahmen zur Errichtung eines Hauskontrollschachts als extra Position eingebracht.

Heute kam alsdann die Rechnung: 1.362,78 € brutto. Angesicht der Tatsache, dass laut Erdarbeiter die Kanalisation in knappen vier Metern Tiefe liegt ein wahres Schnäppchen.

ExtrakostenAuf die Frage, warum wir hier falsch kalkuliert haben gibt es eine klare Antwort: Haben wir nicht. Seit den ersten Gesprächen mit den Beamten der Stadtentwicklung im April und dem im April durch die Stand bereitgestellten Exposé von Januar 2014 wurde dieses zum 06.06.2014 nochmals überarbeitet. In der Januarversion wurde lediglich für eines von vier Baugebieten Kosten für Vorleistungen aufgelistet. Auch auf Nachfrage wurde dies bestätigt. Zwischen der Zusage für den Erwerb des Baugrundes und dem Notartermin wurde diese Änderung Seitens der Stadt vollzogen. Dass hierüber nicht informiert wurde, kann natürlich auch mit den Ereignissen der vergangenen Wochen zusammenhängen.  Daher mögen wir an dieser Stelle keine Böswilligkeit unterstellen halten wir es nach Goethe:

…daß Mißverständnisse und Trägheit vielleicht mehr Irrungen in der Welt machen als List und Bosheit. Wenigstens sind die beiden letzteren gewiß seltener.

Am Ende ist es einfach ärgerlich, auch im Gespräch mit der Bank, da selbst noch vor einigen Tagen die Finanzierung hätte dementsprechend angepasst werden können…

Der Notartermin

Gestern war es endlich soweit: Für Punkt 10 Uhr Morgens war unser Notartermin vereinbart.

Der Vertrag

Der Vertragstext ging uns bereits vor einigen Wochen zu.  Genügend Zeit, sich vorab schlau zu machen. Bereits im Vorfeld haben wir uns dementsprechend über die verschiedensten Wortlaute im Vertrag und auf verschiedene Paragraphen, auf die Bezug genommen werden informiert.

Die erste HürdeWo ist das Geld

Natürlich, hat die zeitnahe Überweisung des Kaufvertrags nicht so geklappt, wie von der Bank vorgesehen. Um 10 Uhr konnte noch kein Zahlungseingang festgestellt werden. Einher ging damit eine kurzfristige Änderung des Vertragstext. Die Notarin erhält eine im Kaufvertrag festgelegte Vollmacht, nach dem Zahlungseingang, die Umtragung im Grundbuch durchzuführen. Der Vertragstext wurde direkt vor Ort geändert, hier zeigte man sich erfreulicherweise sehr flexibel. Unterzeichnet wurde durch Käufer, Verkäufer (Bevollmächtigter der Stadt) und der Notarin.

Grundschuld

Zeitgleich mit dem Kaufvertrag sollte eine Grundschuld bestellt werden. Die Unterlagen wurden im Vorfeld durch die Bank bereitgestellt. Die Grundschuldbestellung wird entsprechend im Kaufvertrag vermerkt. Hierdurch sparen wir uns schlicht einen zweiten Notartermin und somit Kosten. Laut Bank kommt es durchaus vor, dass die von der Bank geliefertem Vordrucke im Wortlaut durch den Notar angepasst werden. Von diesem Regelausnahmefall blieben wir erfreulicherweise verschont. Der Text wurde durch die Notarin direkt durchgewinkt, und durch die notwendigen Texte zur Beurkundung ergänzt. Hier war nur noch eine Unterschrift durch den Schuldner (also uns) und die Notarin notwendig.

Eine Überraschung mehr – Der Übergabeschacht kostete nun doch

In der Vertragsvorlage gab es zwar eine Passage  bzgl. der Kosten des Übergabe- bzw. des Hauskontrollschachts, jedoch ohne einen Wert. Während des Notartermins wurden hier noch tausendennochwas Euro durch die Stadt veranschlagt und eingetragen. Ärgerlich, da nicht einkalkuliert. Allerdings wurde im Vorfeld in keinem Schreiben auf die Zusatzkosten hingewiesen. Von insgesamt vier Baugebieten der Stadt wird auch nur für eines diese Extrakosten explizit ausgewiesen. Hier werden wir definitiv nochmals bei der Stadt anfragen, da beim ersten Gespräch bereits bestätigt wurde, es handelt sich um einen Komplettpreis. Allerdings gibt es auch kein Schreiben, auf dem hingewiesen wird das für dieses Baugebiet keine Kosten für den Übergabeschacht entstehen.

Fazit

Alles in allem dauerte der Termin knappe 40 Minuten. Positiv war bei unserem Termin die, an normalen Menschen angepasste Lesegeschwindigkeit durch die Notarin. Wer bereit den einen oder anderen Notartermin miterleben durfte, weiß, es ist nicht immer einfach dem notariellen Schnelllesetest zu folgen. Auch wurden in unserem Fall zumindest die eher in Beamtendeutsch gehaltenen Paragraphen kurz durch die Notarin erläutert.

Alles in allem sehr unspektakulär. Kein Feuerwerk, kein Sekt, kein Glizerkonfetti, das vom Himmel regnet. Auf dem dem Nachhauseweg bleibt uns ein Blick auf das  das Wappen unserer zukünftigen Wahlheimat. Zugegeben etwas gewöhnungsbedürftig, aber das dürfte unser kleinstes Problem sein…
Unser WappenIn den nächsten Tagen sollte uns eine Abschrift der Urkunde und vermutlich jede Menge Rechnungen zugehen. Bis dahin heißt es nun wieder einmal warten…

Erdarbeiten

Schon fast vergessen, diese Woche kam auch der Kostenvoranschlag für die voraussichtlich anstehenden Erdarbeiten. Wir haben uns hier für Lingenfelser Baggerbetrieb & Transporte aus der näheren Umgebung entschieden. Bereits in einem Vorabtermin machte man sich ein Bild von den anstehenden Arbeiten. Schon im Vorgespräche haben wir einige Tipps bekommen, auf was wir auch beim Bauträger achten sollten um unnötige Zusatzkosten zu vermeiden.

Da auf dem Grundstück noch Aushub des Nachbargrundstücks liegt, konnten wir hier auch gleich klären, das Material zum Auffüllen zu verwenden. Der Nachbar spart den Abtransport und wir müssen uns um eine LKW-Ladung weniger Erdreich Gedanken machen. Zusätzlich lasst unser zukünftige Nachbar gleich den noch anstehenden Aushub für die Zisterne durchführen. Noch eine Ladung mehr Füllmaterial für uns und eine Anfahrt weniger für den Erdarbeiter.

ErdarbeitenMit dem Angebot liegen wir gute 5.000 € unter unserer Kalkulation, was uns an der einen oder anderen Stelle vielleicht etwas Puffer verschafft…