Danke FAKTUM

Danke FAKTUM

Noch bevor wir beginnen zu bauen, lauert die erste Überraschung hinter der nächsten Ecke: Ikea stellt die Küchenserie FAKTUM ein.

Nachdem unsere Küche bereits einen Umzug hinter sich hatte, hatten wir definitiv vorgesehen, die Küche auch in das neue Haus mitzunehmen. Schließlich läuft die Finanzierung der Küche noch und unserer Planung sieht lediglich die Erweiterung um einen zusätzlichen Küchenblock vor. Da bereits der letzte Umzug eine  Menge Ikea-Hacking beinhaltete, wollten wir die Küchen unseren Wünschen entsprechend auch in das neue Haus integrieren. Übung genug haben wir inzwischen.

Danke FAKTUM

Um so überraschender die Ankündigung von Ikea, FAKTUM wird aus dem Programm genommen. Zum Trost, es wird ein Nachkaufservice für die kommenden zwei Jahre geben.

Ab dem 2.6.2014 kannst du nur noch eine METOD Küche kaufen. Für Kunden, die bereits eine FAKTUM Küche gekauft haben und diese gerne erweitern möchten, wird es einen 2 Jahre Nachkauf-Service geben.

Leichter macht es das ganze Vorhaben jedoch nicht, können Ersatzteilen, versehentlich zersägte oder durchbohrte Fronten nicht mehr kurzfristig im nächsten Ikea organisiert werden…

Finanzierungsbestätigung

Sind die ersten Hürden mit dem zukünftigen Kreditinstitut genommen, sollte man sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen.

Zumindest hinsichtlich eines Erwerbsantrags an Gemeinden kann diese hilfreich sein. Die Finanzierungsbestätigung wird (zumindest unserer Erfahrung nach) in der Regel ohne Kosten durch das Kreditinstitut bereitgestellt. Es handelt es sich dabei lediglich um eine unverbindliche Aussage der Bank, sich bei der Finanzierung zu beteiligen. Die Schreiben sind normalerweise in einer Art aufgesetzt, dass sich das Kreditinstitut (und man selbst) zu nichts verpflichtet. Der Gemeinde gegenüber bestätigt dies jedoch die Ernsthaftigkeit des Unterfangems und  zeigt auf, dass bereits erste (ernsthafte) Verhandlungsgespräche mit Banken stattgefunden haben.

In unserem Fall war die Hausbank bereit das Schreiben sogar kurzfristig aufzusetzen. Der persönliche Kontakt zahlt sich manchmal doch aus – wenn auch nicht zwingend monetär. Ob und inwiefern Direktbanken dies ebenfalls anbieten, sollte man entsprechend früh erfragen.

Der Wortlaut einer solchen Finanzierungsbestätigung lautet dann ungefähr

… hiermit bestätigen wir Ihnen, dass wir zu vollständigen Finanzierung Ihres Vorhabens bezogen auf den Bauplatz … in …, Finanzierungsmittel in Höhe von xxx EUR, vorbehaltlich der vollständigen Einreichung der angeforderten Unterlagen sowie der anschließenden Genehmigung durch das zuständige Gremium in unserem Haus zur Verfügung stellen…

Die erste Finanzierungshürde ist somit genommen.

Eiliger Antrag

Gestern eingereicht: Antrag auf Erwerb eines stadteigenen Baugrundstücks. Gefühlt mahlen die Mühlen der Ämter sehr langsam. Anders die vergangene Woche: Das es um den Erwerb eines stadteigenen Baugrundstücks geht, ist der Antrag dem Gemeinderat vorzulegen. Nächter Sitzungstermin, der 8. Mai oder alternativ erst im Spätsommer wieder. Da um späteren Termin zeitnah oder kurz  zuvor die nächste Gemeinderatswahl ansteht, ist hinsichtlich einer Selbstfindungsphase mit einer bedingten Handlungsunfähigkeit des Gremiums zu rechnen (vgl. Bundestagswahlen).

Also soll es der 8. Mai sein. Hierdurch ergab sich der folgende Zeitplan:

Donnerstag – 24.04.2014 09:30 Beratungstermin bei der Liegenschaftsverwaltung der Stadt mit der Folge bis
Donnerstag – 24.04.2014 18:00 Uhr eine  vorläufigen Finanzierungszusage durch das Kreditinstitut zu erhalten um bis Freitag – 25.04.2014 13:00 Uhr den Antrags bei der Liegenschaftsverwaltung einzureichen, damit dieser am
Montag – 28.04.2014 09:00 Uhr zum Meldeschluss der kommenden Sitzung des Gemeinderats vorliegt.

Dank mehrer persönlicher Gespräche, der kurzfristigen Einsatzbereitschaft aller Beteiligter und zahlreichen Kurierfahrten konnte er fristgerecht eingereicht werden:

Antrag auf Erwerb eines stadteigenen BaugrundstücksJetzt heißt es auf die Beschlußfassung warten…

Absichern

Restschuldversicherung

Heute wurden die ersten Angebote von Versicherungen angefordert, Restschuldversicherungen oder auch Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme (ein sehr anstrengendes Wort), um genau zu sein.  Als Ausgangspunkt diente eine Artikel der Stiftung Warentest Restschuldversicherung: Kredite günstig absichern.

Die  Anbieter und deren Tarife,  die in einem ersten Vergleich genauer unter die Lupe genommen wurden, sind

Hannoversche Restschuldversicherung (T4N)
Europa Risiko-Lebensversicherung (ET-3)
–  Dialog (RISK-vario und RISK-vario EB)
Credit Life Restkreditversicherung (ehemals Ontos).

Hannoversche, Europe als auch Dialog bieten online Beitragsrechner. Ontos, 2012 bei Stiftung Warentest noch der günstigste Direktanbieter,  wurde mittlerweile zu Credit Life umfirmiert. Eine telefonische Nachfrage bzgl. der Konditionen ergab, es fände keine Direktvertrieb statt. Der Abschluss erfolgt nur über den Markler. Ob es sich hierbei nun der Versicherungsmarkler oder den Immobilienmarkler handelt  konnte keine Auskunft erteilt werden. Man scheint hier wohl nicht sonderlich daran interessiert zu sein seine Produkte zu verkaufen.

Bei Dialog ist es möglich auf der Webseite vollständige individuelle Angebote (Laufzeit, Zinssatz, Tilgung etc.) zu erstellen. Hier wird auch direkt eine voraussichtliche Beitragsentwicklung bis Versicherungsende angegeben. Sehr positiv, da so z.B. der Vergleich mit dem Produkte hinsichtlich des zu erwartetenden Barwerts (noch so ein neues Wort) möglich wird – hier wird  der Gesamtbetrag der Versicherungssumme zu Versicherungsbeginn beglichen.

Hannoversche als auch Europa bieten hingegen die Möglichkeit ein Angebot per Post zuzusenden – was zu Vergleichszwecken auch genutzt wurde. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, wird nun zusätzlich noch der Versicherungsmarkler eingeschaltet.

Alle Angebote wurden auf die  voraussichtliche Darlehenssumme (aufgerundet) und gleichen Sätze hinsichtlich Zins und Tilgung angefordert.

Nun wird auf die ersten Angebote gewartet.

Das Liebe Geld

Gestern fand der zweite Beratungstermin mit dem voraussichtlich finanzierenden Geldinstitut statt. Nach einer kurzen Erläuterung unsererseits, sprach die Bank eine uneingeschränkte Kaufempfehlung für den gewünschten Baugrund aus.

Finanzierungstechnisch zeigt man sich hier sehr flexibel, schließlich wird ein entsprechender Batzen Eigenkapital und Sicherheiten mit eingebracht. Die Überschlagsrechnung der Bank deckt sich weitestgehend mit unseren inzwischen umfangreichen Excel- Berechnungen. Zinssätze als auch Anuitätenraten liegen sogar 10-20% unter dem angenommenen Wert.

Wir vereinbaren einen Termin mit den Herrschaften des Sachgebiets Stadtentwicklung für einen ersten Beratungstermin.

Pausenbrotpapier

Da wir momentan vom Stil Danhaus präferieren habe wir einen ersten Termin beim Verkaufsberater im Fertighaus Center vereinbart. In zwei Stunden konnten viele Fragen beantwortet und grobe Preise hinsichtlich unserer Wünsche genannt werden.

Neben dem einfachen aber genialen Tipp mittels Pausenbrotpapier die erste Grobplanung für den Grundriss auf Basis des Danhaus Katalogs vorzunehmen, wurde uns offenbart, dass aufgrund der schwebenden Konstruktion nahezu alle Innenwände verschiebbar sind bzw. Weggelassen werden können. Berechnet wird der laufende Meter. Auch das Dach kann bei quadratischen Grundrissen um 90 Grad gedreht werden. Das ganze Macht katapultiert die Möglichkeiten ins Unermessliche. Ein, zwei Grundrisse zur Auswahl hätte da die Entscheidung wesentlich einfacher gemacht.
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Nach zwei kreativen Abenden und mehreren Metern Pausenbrotpapier (gibt es wohl speziell für angehende Bauherren als Meterware auf Rolle) steht fest: Wie wir es drehen und wenden, das aktuell angebotene Jubiläumshaus ist immer ein Meter zu kurz – oder wir verzichten im neuen Haus auf den erst vor kurzem erstandenen aber bereits lieb gewonnen Ikea Pax in höchster Ausbaustufe. Außerdem möchten wir uns hinsichtlich der Wohnfläche der einzelnen Räume nicht verschlechtern (ja, wir sind wohl verwöhnt) und es soll eine Galerie sein. Dachgaube wäre nett. Erker auch. Dafür muss die Garage warten. Aber wohin alles im Grundriss? Zumindest steht die Farbe des Klinkers fest: Es soll grau sein.

Hier ist wohl ein weiteres Beratungsgespräch notwendig.

Bebauungsplan

Bebauungsplan

Mit den Informationen, insbesondere dem Bebauungsplan des potentielle Baugrundstücks kann man sich schon besser ein Bild davon machen, wie und wo denn solch ein Baugrundstück überhaupt bebaut werden darf.

Ein Bebauungsplan besteht dabei aus einem schriftlichen und grafischen Teil.  Gut tut, wer letzteren auch noch lesen kann. Mit der grundlegenden Karte-Kompass-Ausbildung der Bundeswehr sollte es zwar in der Regel möglich sein, die grundsätzliche Lage und Ausrichtung des Grundstückes zu bestimmen, schwieriger wird es jedoch bei der Deutung der für den Laien doch teilweise geheimnisvollen Beschriftungen.

Grundflächenzahl

Da sich schriftlicher als auch grafischer Teil ergänzen, geht es nicht ganz ohne beide zu verstehen. Die Erläuterungen zum Bebauungsplan (B-Plan) der Stadt Fulda helfen hier definitiv weiter und sind dank Rechenbeispielen und Grafiken auch für den Laien verständlich. Nach einiger Recherche konnten somit die entsprechenden Informationen aus dem vorliegenden Bebauungsplan entziffert werden.

WA bedeutet schlichtweg, dass es sich um allgemeines Wohngebiet handelt, die römische Ziffer II gibt die Anzahl der maximalen Vollgeschosse an. Vollgeschosse sind nach der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) §2 (6) im Übrigen wie folgt definiert:

Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind. Die im Mittel gemessene Geländeoberfläche ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel der Höhenlage der Geländeoberfläche an den Gebäudeecken.

Während die Grundflächenzahl 0,4 den Anteil des maximal überbauten Grundstücks deutet, steht die Geschossflächenzahl 0,8 für das Verhältnis der gesamten Geschossflächen zum Rest des Grundstücks.

Ein kurzes Rechenbeispiel zeigt, dass sich die Stadtplaner hier mit den Ziffern nicht vertan haben:

Bei einer angenommen Grundstücksfläche von 1.000 m2 ergibt die Grundflächenzahl 0,4 eine überbaubare Fläche von maximal 400 m2. Bei zwei Vollgeschossen á 400 m ergibt dies 800 m2 Gesamtfläche für beide Geschosse, was auch 80% der 1000 m2 entspricht.

Letztendlich handelt es sich hier jedoch nur um rechnerische Maximalwerte, die die bebaubare Fläche einschränkt. Zieht man nun noch Landesbauordnung und Nachbarschaftsrecht, in Zusammenhang mit dem geplanten Bau, in Betracht sollte man die mögliche Maximalgröße des zukünftigen Hauses ermitteln können.

An anderer Stelle war dann auch das Füllschema der Nutzungsschablone (wie die Grafik in der Fachsprache wohl heißt) zu finden.

Füllschema der Nutzungsschablone

Nachdem alles verarbeitet und verstanden ist, gilt es jetzt zu überlegen, wie das Häuschen am Besten auf dem überbaubaren Gelände zu platzieren ist.

Zufallsfund

Eigentlich auf der Suche nach der Telefonnummer einer Stadtverwaltung, fanden wir heute ein Grundstück, dass dem ersten Eindruck allen unseren Wünschen entspricht.

Glücklicherweise stellt die Gemeinde sowohl Lageplan als auch Exposé in digitaler Form bereit.

Kurzerhand haben wir uns entschlossen nach Feierabend direkt dort hin zu fahren und uns einen eigenen Eindruck davon zu machen. Abgelegen, schöne Landschaft, kein Verkehr, Wald und Felder direkt vor der Haustür.

Der Baugrund

Ein Blick über die Straße: Hier ist auch in den nächsten Jahren (hoffentlich) kein Neubau zu erwarten. Das Baugebiet ist bereits voll erschlossen, zwei Neubauten existieren bereits und ein paar wenige Bauplätze sind noch zu vergeben.

AusblickNicht nur die Lage, auch die Hausnummer 23 würde uns zusagen. Daher schreiben wir kurzentschlossen das Amt für Stadtentwicklung an. Keine 24 Stunden später gibt es bereits die gute Nachricht, der Baugrund ist noch verfügbar. Bauvorschriften und Bebauungsplan werden vorab in digitaler Form bereitgestellt und wir werden zu einem ersten Beratungstermin in den Räumlichkeiten der Stadt eingeladen.

Bevor wir den angebotenen Termin wahrnehmen, gilt es den zukünftigen Arbeitsweg im Feierabendverkehr zu testen und ein Gespräch mit dem finanzierenden Kreditinstitut zu führen.

Deutsches Fertighaus Center Mannheim – Erster Eindruck

Danhaus Verblendsteinfassade

Heute war es so weit, unser erster Besuch im Deutschen Fertighaus Center in Mannheim.  Bisher haben wir schließlich keine Erfahrung im Fertighausbau. Von einigen Anbietern haben wir bereits im Vorfeld Informationen angefordert – nicht alle sind im Fertighaus Center vertreten – von anderen haben wir bisher nichts gehört oder gelesen.  Da die Wahl inzwischen gegen eine Massivbauweise gefallen ist, können wir uns nun vollständig auf Anbieter mit Fertigbauweise konzentrieren.

Besonders angetan hat uns der Stil des in Flensburg angesiedelten dänischen Herstellers Danhaus.

DanhausNeben der Aufmachung hat auch die standardmäßige Verblendsteinfassade hierzu beigetragen. Auch der Rest des Hauses hat einen positiven Eindruck hinterlassen. Nordischer Stil, offene Bauweise viel Licht und Verblendsteinfassade (hatten wir schon).

Danhaus VerblendsteinfassadeErsteinmal alle Eindrücke verarbeiten…

Grundstück – Erste Besichtigungen

Nach einiger Zeit Recherche im Internet haben wir endlich ein Grundstück gefunden, das die meisten unserer Anforderungen erfüllt. Lage akzeptabel, Neubaugebiet, Umgebung nicht zu flach und nah am Ortsrand.

Nach einer ersten Besichtigung scheint uns die Lage ideal. Lediglich, dass der rückwärtige Teil des Grundstücks im Aufschüttungsbereich eines Lärmschutzwalls liegt, scheint nicht optimal. Zum Glück ist ein Grundstückskauf kein Spontankauf, also testen wir einfach einmal die verschiedenen Verkehrswege zur Arbeitsstätte. Und lassen die Ideen ruhen. Erste BesichtigungBebauungsplan und Bebauungsvorschriften bietet die Gemeinde im Internet an. Die Idee darf also einige Tage reifen während die Unterlagen studiert werden.

Eine Woche später fahren wir nocheinmal zum potentiellen Baugrund. Die Grundstücke können in der Breite den Wünschen des potentiellen Käufers geschnitten werden. Die Gemeinde fordert lediglich eine Mindestfläche von 250 m2. Die Gegend passt und laut internaktivem Gemeindeporal sind noch 3.000 m2 zu Bebauung verfügbar.

Da die Tiefe der Grundstücke mit 31,5m vorgegeben ist, wird kurzerhand ein Excel zu Berechnung der (groben) Erwerbskosten erstellt. Da weder Vergleichswerte vorliegen und Mangels Erfahrung nehmen wir nach kurzer Befragung von Google folgende Nebenkosten an: Grunderwerbssteuer in  Baden-Württemberg mit 5% und Notarkosten und Kosten für Grundbucheintragungen mit 1,5% des Kaufpreises. Da es derzeit lediglich um eine erste Abschätzung handelt, sollte dies genügen.

Kosten Baugrundstück
Eine Woche mehr an Überlegungen führt zu folgenden Erkenstnissen: Der Aufschüttungsbereich, der zum Grundstück gerechnet wird, schlägt mit ca. 16% zu Tage und beginnt fast am Rand der bebaubaren Fläche. Ein rückwärtiger Garten kommt somit nicht in Frage. Die Firstrichtung gibt vor, dass eine Südausrichtung des Dachs nicht möglich sein wird. Da eine Photovoltaikanlage angedacht ist, würde bei dieser, mit der vorgegebenen Dachneigung von 40% grob überschlagen lediglich 80% Lesitung gegenüber der optimalen Ausrichtung  betragen.

Wir fahren nocheinmal am Baugrund vorbei und besichtigen die Nachbarschaft.