4. Abschlagsrechnung

Heute war es endlich so weit, erneut ein Brief von Danhaus, die lang erwarteten nächsten Abschlagsrechnungen. Der voraussichtliche Richttermin steht, zwei Wochen eher als ursprünglich angekündigt. Fudamentierung und Richtung werden bei uns nun recht nahe bei einander liegen. Daher erhalten wir gleich beide Rechnungen zusammen. Einmal 10% und einmal 60% der Gesamtsumme gemäß dem vereinbarten Zahlungsplan.

Danhaus 4. AbschlagsrechnungInzwischen sieht man den (geplanten) Rechnungen dann doch eher gelassen entgegen. Mehr Gedanken macht man sich dann nun doch noch um alles, was noch so kommen mag, beispielsweise ungeplante Mehrkosten an den Außenanlagen, die sich am Horizont abzeichnen.

Alles in allem können wir das Ganze jedoch recht entspannt angehen. Allerdings stellen wir uns immer öfters die Frage, wie es Bauherren schaffen, die sehr sehr knapp kalkuliert haben. In so einem Fall geht wohl nichts an einer Nachfinanzierung vorbei. Ein Weg, der uns (hoffentlich) erspart bleibt…

Die ersten Jahreskontoauszüge

Diese Woche kamen die ersten Jahreskontoauszüge unserer Bank bei uns an.

Bei unser Finanzierung konnten wir erreichen, dass bei nahezu  allen Teilkrediten keine Bereitstellungs- bzw. Bereithaltungszinsen fällig werden. Die einzige Ausnahme stellen die KfW-Kredite dar, bei denen vom ersten Tag an Zinszahlungen anfielen, ohne das die Kredite abgerufen waren. Anstelle der geplanten 2.500 € fielen somit lediglich 1.070 €  Zinszahlungen im ersten Jahr an, davon 550 € Bereitstellungszinsen.

Hus 23 - Jahreskontoauszüge 2014Weitere Zinszahlungen wurden bereits fällig, da sowohl für die geplante Garage als ach für die ersten beiden Abschlagszahlungen Darlehensauszahlungen angefordert wurden.

Meilenstein – Finanzierung

Vor zwei Tagen war es so weit: Die Finanzierung ist unter Dach und Fach. Nach einer kleinen Umplanung aufgrund mangelnden Sachverstands Seitens der L-Bank und einem minimalen Verzugs bei der Wertstellung beim Grundstückskauf konnte nun endlich die gesamte Finanzierung abgeschlossen werden. Bank- und Förderdarlehen stehen zum Abruf bereit und von uns aus kann es losgehen.

Sofort nach der Unterschrift aller Darlehensunterlagen habe wir an Danhaus die Aufhebung des Rücktrittsrechts zum Fertighaus-Vertrag, also den Rücktritt vom Rücktrittsrecht, gegengezeichnet und an Danhaus zurückgesendet. Jetzt ist es definitiv: Wir bauen mit Danhaus…

Rücktritt vom Rücktrittsrecht

 

Was ist eine effiziente Wärmepumpe – aus Sicht der L-Bank

Vor zwei Tagen konnten wir endlich den  Kreditantrag mit unserer Hausbank finalisieren. Neben der obligatorischen Aufklärung über Restbeträge, Risiken über Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung und so weiter und so fort, durften wir zunächst unseren Berater durch unserer Unterschriften hinsichtlich der gesetzlich vorgeschriebenen Aufklärungspflicht entlasten.

Weiterhin erhalten wir ein kostenfreies Girokonto über alle, mit dem Bauvorhaben in Verbindung stehenden Geldgeschäfte, bereitgestellt bekommen. Hierüber werden zunächst sämtliche mit dem Bauvorhaben in Verbindung stehenden Zahlungen abgewickelt. Da uns das Konto auch nach dem Bauvorhaben zur Verfügung steht, kann dies gleich als gemeinsames Haushaltskonto oder zur Konsolidierung der Ratenzahlungen genutzt werden. Auch hier durften wir mit unseren Unterschriften in Vorleistung gehen.

Eine Überraschung (wenn auch bereits am Vortrag angekündigt) gab es aber auch an diesem Tag. Die L-Bank hat den Antrag hinsichtlich des Programms Wohnen mit Zukunft: Erneuerbare Energien in Höhe von ca. 11.000 € abgelehnt.

Als Begründung wurde angegeben, es werden keine Luft-Luft Wärmepumpen gefördert. Nun handelt es sich bei der Acalor Wärmepumpe aber nicht um eine Luft/Luft, sondern um eine Wärmepumpe mittels Direktkondensation. Während die geförderten Sole/Wasser und Wasser/Wasser Wärmepumpen eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 3,80 und 3,5 bei Luft/Wasser Wärmepumpen erreichen müssen, würde zumindest laut Herstellerangaben die Acalor Wärmepumpe eine JAZ von 4,0 erreichen.

Berechnet wird die JAZ mit der Formel

JAZ = kWh/a Wärme : kWh/a Strom

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Acaclor Wärmepumpe mit einem Verhältnis von 75% Umweltenergie und 25% Strom arbeitet.

Leider scheint bei den Sachbearbeitern nun ein gewisser Mangel an technischem Verständnis vorzuliegen. Selbst dem Laien sollte klar sein, dass eine Heizung, die die erzeugte Wärme direkt in die Heizung einspeist, keinen Wärmeverlust über einen Pufferspeicher verursacht und bereits aus diesem Grund einen höheren Effizienzgrad als eine Luft/Wasser Wärmepumpe aufweisen müsste.

Leider werden nun durch das Programm nicht effiziente Wärmepumpen gefördert. Bei genauer Studie des entsprechenden Merkblattes findet man nämlich folgende kleine Einschränkung:

Förderfähig sind folgende effiziente Wärmepumpen zur kombinierten Warmwasserbereitung und Raumheizung…

Da die Acalor Wärmepumpe nun weder in die Spartenprodukte Wasser/Wasser, Sole/Wasser oder Luft/Wasser passt, wird sie nun bei er L-Bank per Definition in die Kategorie Luft/Luft eingestuft.

Glücklicherweise springt die Hausbank ein, um die Unterfinanzierung mit dem regulären Bankdarlehen auszugleichen. Der Positive Seiteneffekt ist, dass die monatliche Belastung um ein paar Euro fällt, da der L-Bank Kredit als Volltilgerdarlehen geplant war. Auf der anderen Seite werden die 11.000 € nun mit knappen ¾ Prozentpunkten mehr verzinst.

Da uns aufgrund des straffen Terminplans, unter Umständen langwierige Auseinandersetzung mit der L-Bank nicht voranbringen würde, haben wir uns für die durch die Bank angebotene Variante entschieden. Trotzdem wird unser Finanzierungsberater mit den vorliegenden Informationen bei der L-Bank entsprechend Beschwerde einreichen um hoffentlich ein grundsätzliches Umdenken bei der L-Bank anzustreben.

Sollte also jemand in Zukunft auch eine Wärmepumpe mittels Direktkondensation im Merkblatt Vordruck-Nr. 8650 der L-Bank vorfinden und eine Finanzierung für die Acalor Wärmepumpe erhalten, freuen wir uns über jegliche Dankesbekundung.

Finanzierungsgespräch

Heute stand einmal wieder ein Banktermin auf dem Plan. Konkret ging es um die Finanzierung des Baugrundstücks. Obwohl zum größten Teil aus Eigenkapital finanziert, ist die Bank hinsichtlich der Grundschuldbestellung zur Immobilienfinanzierung involviert.

Als Vorteil hat sich erwiesen, gut vorbereitet ins Bankgespräch zu gehen, und einige Informationen mit in das Verhandlungsgespräch zu bringen:

  • Für eine erste Orientierung ist ein Überblick über die aktuellen Hypothekenzinsen unter http://www.fmh.de/ zu finden
  • Eine Übersicht über die Kosten des Grundstücks (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, eine eventuelle Marklerprovision und Notargebühren)
  • Immobilienwert inkl. Eigenleistung, da das Darlehen nicht auf den vollen Kaufpreis berechnet wird, sondern den, einen Wertverlust beinhaltenden) zukünftigen Wert der Immobilie
  • Baunebenkosten, möglichst aufgeschlüsselt, da diese teilweise dem Immobilienwert zugerechnet werden können
  • Eine Aufstellung der Finanzierungsmöglichkeiten (Eigenkapital, KfW-Kredite, Kredite der L-Bank, das eigentliche Darlehen des Finanzinstituts, etc.)

Nicht nur, dass das Bankgespräch hierdurch wesentlich angenehmer verläuft, man tritt gegenüber dem Kreditinstitut als Verhandlungs- bzw. Geschäftspartner auf und nicht als Bittsteller. Letztendlich möchte das Kreditinstitut hier nur seine Produkte verkaufen. Die Vorbereitung schont daher nicht nur das  Nervenkostüm, man erkennt auch frühzeitig im Gespräch Möglichkeiten oder Risiken.

In unserem Fall konnten wir das, durch die L-Bank angebotene Programm Wohnen mit Zukunft: Erneuerbare Energien mit in die Planung aufnehmen. Andererseits konnten sämtliche Förderkredite bezüglich Photovoltaik und PV-Speicher ausgeschlossen werden, da das Kreditinstitut in der aktuellen Finanzmarktlage selbst einige der ohnehin günstigen KfW-Kredite unterbieten kann.

Auch haben wir uns dazu entschlossen, nicht die gesamte als Eigenkapital geplanten Finanzmittel zu investieren. Bei den langfristigen Anlagen übersteigt der aktuelle Habenzins die Darlehenszinsen mit kurzer Laufzeit. Ein bis zwei Prozentpunkte schlagen sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten in mehreren hundert Euro nieder, die an anderer Stelle während des Bauverlaufs sicherlich Verwendung finden.

Hinsichtlich der Euros hat sich bereits die erste Fehlkalkulation mit wehenden Bannern zu erkennen gegeben.

Die Grundschuldbestellung hebt die bisher mit knapp 1.500 € überschaubaren Kosten zur  Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages auf voraussichtlich 6.000 €.  Die Mehrkosten werden voraussichtlich brüderlich auf Notar und Grundbuch aufgeteilt…

Finanzierungsbestätigung

Sind die ersten Hürden mit dem zukünftigen Kreditinstitut genommen, sollte man sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen.

Zumindest hinsichtlich eines Erwerbsantrags an Gemeinden kann diese hilfreich sein. Die Finanzierungsbestätigung wird (zumindest unserer Erfahrung nach) in der Regel ohne Kosten durch das Kreditinstitut bereitgestellt. Es handelt es sich dabei lediglich um eine unverbindliche Aussage der Bank, sich bei der Finanzierung zu beteiligen. Die Schreiben sind normalerweise in einer Art aufgesetzt, dass sich das Kreditinstitut (und man selbst) zu nichts verpflichtet. Der Gemeinde gegenüber bestätigt dies jedoch die Ernsthaftigkeit des Unterfangems und  zeigt auf, dass bereits erste (ernsthafte) Verhandlungsgespräche mit Banken stattgefunden haben.

In unserem Fall war die Hausbank bereit das Schreiben sogar kurzfristig aufzusetzen. Der persönliche Kontakt zahlt sich manchmal doch aus – wenn auch nicht zwingend monetär. Ob und inwiefern Direktbanken dies ebenfalls anbieten, sollte man entsprechend früh erfragen.

Der Wortlaut einer solchen Finanzierungsbestätigung lautet dann ungefähr

… hiermit bestätigen wir Ihnen, dass wir zu vollständigen Finanzierung Ihres Vorhabens bezogen auf den Bauplatz … in …, Finanzierungsmittel in Höhe von xxx EUR, vorbehaltlich der vollständigen Einreichung der angeforderten Unterlagen sowie der anschließenden Genehmigung durch das zuständige Gremium in unserem Haus zur Verfügung stellen…

Die erste Finanzierungshürde ist somit genommen.

Das Liebe Geld

Gestern fand der zweite Beratungstermin mit dem voraussichtlich finanzierenden Geldinstitut statt. Nach einer kurzen Erläuterung unsererseits, sprach die Bank eine uneingeschränkte Kaufempfehlung für den gewünschten Baugrund aus.

Finanzierungstechnisch zeigt man sich hier sehr flexibel, schließlich wird ein entsprechender Batzen Eigenkapital und Sicherheiten mit eingebracht. Die Überschlagsrechnung der Bank deckt sich weitestgehend mit unseren inzwischen umfangreichen Excel- Berechnungen. Zinssätze als auch Anuitätenraten liegen sogar 10-20% unter dem angenommenen Wert.

Wir vereinbaren einen Termin mit den Herrschaften des Sachgebiets Stadtentwicklung für einen ersten Beratungstermin.