Der Notargebührenschock – Bauverpflichtung

Vor einigen Tagen erhielten wir ein Überraschungsschreiben vom Notar. Wir mögen zur Kostenberechnung bitte die ungefähren Baukosten mitteilen. Haus, Garten, Garagen? Was genau möchte der Notar den hiervon berechnen.

KostenberechnungNach kurzer Recherche wird klar: Steht die Bauverpflichtung im Vertrag, darf der Notar diese bewerten und mit einer Gebührt in Rechnung stellen. Wie in den meisten Kaufverträgen von Gemeinden üblich, enthält der Kaufvertrag eine Klausel, dass der Grund innerhalb einer bestimmten Frist bebaut werden muss. In unserem Fall sind dies vier Jahre. Diese Bauverpflichtung ist nun Gegenstand des Notarvertrags. Als Grundlage dient hierzu der Verkehrswert des geplanten Gebäudes. Davon dienen als Berechnungsgrundlage je nach Notariat 10 bis 30 Prozent. Eine exakte Regelung konnten wir als Laie dem Gerichts- und Norargesetz (GNotKG) nicht entlocken. Eine kurze Überschlagsrechnung ergab, dass hier eine ungeplante Notarkostenrechnung von mehrere Tausend Euro auf uns zu kommen könnten.

Ein klärendes Telefonat mit der zuständigen Justizfachangestellten konnte jedoch eine schnelle Klärung des Sachverhalts schaffen. Es handelte sich schlicht um ein Versehen. Die zuvor beschriebene Regelung findet bei gewerblich genutzten Grundstücken Anwendung. Bei  Grundstücken für Wohneigentum findet eine Pauschalermittlung des Verkehrswert statt. Dieser wird mit 20% des Grundstückspreises beziffert. Die Beurkundung des Kaufvertrages wird daher auf Basis des eigentlichen Kaufpreises zuzüglich 20% dessen berechnet. Bei uns belaufen sich die Gebühren in Höhe von ca. 500€ somit auf 0,5% des obigen Verkehrswertes.

Dazu kommen 123€ Betreuungsgebühr eine Dokumentenpauschale für 72 Seiten in Höhe von 11€ und den obligatorischen Portoausgaben. Inklusive der Mehrwertsteuer, kommen wir somit mit ungefähr 800€ und einem mittelmäßigen Schrecken davon.

GNotKGDa wir jetzt wieder ein wenig schlauer sind, haben wir ein bisschen recherchiert: Die Bauverpflichtung muss nicht notariell beurkundet werden. Daher der Rat: In den Vorverhandlungen mit der Gemeinde vereinbaren, dass die Bauverpflichtung nicht Bestandteil des notariell beurkundeten Kaufvertrags ist. Der Vertrag über die Bauverpflichtung sollte ohne Probleme als separater Vertrag zwischen den beiden Parteien aufgesetzt werden können. Auf diesem Weg, kann die Bauverpflichtung nicht für die Ermittlung des Geschäftswertes herangezogen werden. Bei uns hätte dies immerhin 70€ ausgemacht.

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