Der Erste Eindruck

Seit Tagen sind wir kräftig am Planen, die Vermessung durch das Vermessungsbüro Ebeling wurde bereits ein Tag nach Auftragsvergabe durchgeführt, also kennen wir nun auch das Gefälle auf dem Gelände und wo die Bestandsbäume stehen. Wo also platzieren wir das Haus, die Garagen, was machen wir mit dem Gefälle? Wir wollen ja ohne Keller bauen, also werden wir eine Art Stützmauer benötigen. Immerhin beträgt das Gefälle von Südosten bis Nordwesten knappe zwei Meter.

Alles schwierig vorzustellen, also hat sich der angehende Bauherr Maus und Tastatur geschnappt und ein Modell des zukünftigen Heims erstellt.

Anicht von SüdostenMit den Garagen auf der linken Seite und dem Haus möglichst weit rechts sollte die Aufschüttung minimal (aber immer noch beachtlich) sein. Schön zu sehen ist bereits die Position der Acalor Wärmepumpe auf der Ostseite des Hauses, direkt vor dem Technikraum.

Nordwest-AnsichtVon Nordwesten können  wir uns so die ungefähre Lage der Stützmauer vorstellen.

Der Baumbestand muss vermutlich leider weichen, ein großer Birnenbaum liegt direkt am Platz des zukünftigen Bauobjekts, ein Baum direkt an der Straße (laut Bebauungsplan soll dieser Einzelbaum eigentlich erhalten bleiben), liegt genau in der zukünftigen Garageneinfahrt.  Wir sind gespannt was hier noch auf uns zu kommt.

Ob und wie das am Ende alles funktioniert, werden wir vermutlich in den kommenden Wochen erfahren…

Vermessungsauftrag

Die vergangenen Tage waren wir damit beschäftigt Angebote verschiedener Vermessungsbüros im Umkreis einzuholen.  Laut dem Danhaus Formblatt Bauantragsunterlagen 07.2013 ist zunächst ein amtlicher Lageplan mit Einzeichnungen der Gebäude, der AbstandsflächenHöhenangaben usw. notwendig, damit der Architekt mit seiner Arbeit beginnen kann.

Nachdem einige Angebote (mit unterschiedlichem Umfang) eingegangen sind, wurde uns durch unseren zukünftigen Nachbarn ein weiteres Vermessungsbüro in der unmittelbaren Umgebung empfohlen, das bereits das nachbarliche Bauvorhaben begleitet hatte. Fragen kostet nichts, dachten wir, und haben uns kurzentschlossen auch dort einmal telefonisch gemeldet.

Im Gegensatz zu den uns bisher vorliegenden Angeboten, die mehr oder weniger nachvollziehbare Positionen enthielten, wurde endlich Licht in den Vermessungsdschungel gebracht.

Zunächst gibt es die reinen Ingenieurleistungen für den Bau. Hierzu gehören die topographischen Geländeaufnahme, deren Grundlage zunächst die Abmessungen und die Höhnelage  (NN oder NH) bildet, der Plansatz, also den Lagepländen die für den Bauantrag notwendig sind und im spätere Bauverlauf die Grobabsteckung für die Baugrube als auch das Schnurgerüst.  Im ersten Schritt nach der Vermessung wird zunächst ein Vorabzug dem Architekten bereitgestellt, sodass dieser seinen Teil der Planung durchführen kann. Im weiteren Verlauf wird das Gebäude in den Lageplan aufgenommen und an das Liegenschaftskataster übermittelt. Wichtig hierbei: Nur ein amtlich bestellter Vermesser kann dies durchführen.  Gebühren bzgl. Liegenschaftskataster und Fortführungsgebühr des Landratsamtes ergeben sich wieder einmal aus einer Gebührenverordnung. Sofern diese Position nicht in einem Angebot enthalten ist, kann man diese laut service-bw recht einfach ermitteln:

Für ein typisches Wohnhaus betragen die Baukosten zwischen 100.000 Euro und 400.000 Euro. Die Gebühren für die Gebäudeaufnahme betragen 300 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Die Fortführungsgebühr bemisst 35 Prozent der Gebühr für die Gebäudeaufnahme und wird zusätzlich erhoben, in diesem Fall 105 Euro. Für die Gebäudeaufnahme eines typischen Einfamilienhauses wird ein Gesamtbetrag von 462 Euro fällig.

Bei den Angeboten sollte man unbedingt darauf achten, dass die Höhenaufnahme und die NN-Höhenbestimmung enthalten ist. Andernfalls müssten diese Positionen nachträglich in Auftrag gegeben werden. Drumherum kommt man vermutlich selten. Wer das  Danhaus Formular Erklärung BA-Unterlagen 2012.10 aufmerksam liest, wird feststellen, dass sobald ein 25cm großer Niveauunterschied im Bereich des Baukörpers besteht, ein amtlicher Höhenplan (NN bzw. NH bezogen) geliefert werden muss.

Ein guter Vermessungsingenieur wird auch erläutern, dass  im Lageplan der aktuelle Baumbestand eingetragen wird. Notwendig für alle, die einen Lage- und Bestandsplan für etwaig zu beantragende Baumfällarbeiten benötigen. Die hierfür erforderlichen Informationen können dann dem Lageplan entnommen werden.

Das alles konnten wir ein einem 20 Minütigen Telefonat lernen. Aufgrund dieser ausführlichen und vor allem dem Laien verständlichen Erläuterungen, der geschaffenen Kostentransparenz  und einem fairen Angebot haben wir uns kurzerhand Entschieden dem Vermessungsbüro Ebeling in Eppingen den Auftrag zu erteilen.

Jetzt gilt es warten auf die Vermessungsergebnisse…

Bauherren-Handbuch

Schon vor einigen Wochen ist das Buch Unser Bauherren-Handbuch von der Stiftung Warentest unser ständiger und getreuer Begleiter. Die Lernkurve als angehender Bauherr ist durchaus steil und nicht jeder hat bereits ein Hausbau miterlebt.

Wer sich also im Vorfeld grundlegend informieren möchte, ist mit dem Buch durchaus gut beraten. Es werden verschiedene Themen behandelt, unter anderem die Finanzierung, die Planung, Vertragspartner und aus was man während der Bauzeit achten sollte.

Bauherren-Handbuch

Um einen Einstieg in die Materie zu bekommen, ist das Buch ganz gut geeignet. gerade in Sachen Finanzierung werden einige Punkte wie die Kreditrahmenberechnung, Balastungsquote und Finanzierungsstrategien demystifiziert. Andere Kapitel wie Grundstück- und Haussuche waren für uns weniger hilfreich. Im Allgemeinen birgt das Buch keine Geheimnisse, die es nicht in den Weiten des Internets zu finden gäbe, und es ist kein allumfassendes Kompendium aber trotzdem ist es hilfreich einen ersten Eindruck von einem Bauvorhaben zu erhalten, auch oder gerade falls man noch nicht sicher ist, ob man sich ein solches Projekt aufbürden möchte.

Das Buch ist inzwischen in der zweite Auflage verfügbar und kann hier direkt bei Amazon bestellt werden. Wer mit dem Gedanken spielt ein Haus zu bauen, legt die 35€ im Vorfeld sicherlich nicht falsch an.

Rechnungen, die Zweite

Eigentlich ist noch gar nichts passiert und schon flattert die zweite Rechnung ins Haus. Ein Gebührenbescheid des Amtes für Vermessung, Geoinformation und Flurneuordnung des zuständigen Landratsamtes.

Pos. – Auszüge aus dem Liegenschaftskataster als Kopie, als Ausdruck oder für den Druck vorbereitet.
Pos. 2 – in graphischer Form
Pos. 3 – 1 Erstausfertigung in graphischer Form im Format DIN A 4 (1 Seite)

Was so hochtrabend klingt, ist letztendlich eine PDF-Datei, erstellt mit PDFCreator 1.2.0 (ich war so frei die Datei zu prüfen), einer kostenfreien Software, verschickt per E-Mail. Ein durchaus stolzer Preis für eine Seite PDF. Das Landesgebührengesetz schreibt es eben vor.  Es ist anzunehmen, dass das Gesetz noch aus Zeiten stammt, als Mitarbeiter händisch Archive im Keller durchsuchten, Kopien anfertigten und die Briefe zur Poststelle brachten… Vielleicht wäre hier eine Novellierung der Gesetzesgrundlage dienlich, welche neue Technologien und Prozesse in Betracht zieht.

Wir gehen davon aus, dass es sich hierbei für die kommenden Jahre sowieso um eine der eher zu kleineren Posten handelt…

Unverhofft Kommt Oft

Auch heute stand wieder ein Termin auf dem Plan, diesmal wieder im Deutschen Fertighaus Center in Mannheim. Wir hatten ja unsere Danhaus-Beraterin  vergangene Woche gebeten unsere Wünsche in Zahlen zu fassen. Nachdem wir vor zwei Tagen bereits eine grobe Kalkulation dem Finanzierungsberater vorgelegt hatten,  lagen die nun kalkulierten Kosten ganze 7% unter der ursprünglichen Annahme. Mit den Ersparnissen lässt sich somit direkt die bisher optionale  PV-Anlage finanzieren.

Da alle unsere Wünsche im finanziellen Rahmen liegen, haben wir uns entschlossen das vorliegende Angebot zu unterzeichnen.

WIR KAUFEN EIN HAUS!!!

Zusätzlich haben wir eine Zusatzvereinbarung unterzeichnet, sollte die Finanzierung bis Anfang September fehlschlagen, Danhaus scheint diesbezüglich recht entspannt. Gleiches wäre auch möglich, sollte der geplante Baugrund nicht erworben oder eine Bestandsimmobilie nicht verkauft werden können. Klar, Danhaus hat nichts zu verlieren aber sichert sich den Kunden bereits vor der Finanzierungszusage. Uns ist das gerade recht.

Das von Danhaus geprüfte Angebot wird wohl vom Chef höchstpersönlich geprüft und soll uns gegengezeichnet in 2-3 Wochen vorliegen.

Zusammen mit allen Unterlagen haben wir einen Danhaus-Ordner und eine Flasche Danhaus Sekt erhalten. Da uns noch eine Stunde Autofahrt bevorstand, haben wir allerdings darauf verzichtete direkt vor Ort anzustoßen.

Wir kaufen ein Haus!Auch der erste Grundrissentwurf liegt uns nun vor und wir können noch vor dem Architektengespräch die genaue Lage von Türen und Fenstern überdenken. Außerdem gilt es zu überlegen ob wir die Kühlfunktion der Acalor-Direktwärmepumpe ordern möchten, oder nicht.

Nun gilt es die notwendigen Unterlagen an unseren Finanzierungsberater weiterzuleiten und gefühlte 100 Dokumente für den Bauantrag zusammenzutragen…

Objektunterlagen

Im Rahmen der sogenannten Beleihungswertermittlung wurden die ersten Objektunterlagen durch das finanzierende Kreditinstitut angefordert. Benötigt wurden zunächst

  • ein aktuellen Grundbuchauszug
  • ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Ersteres erhält man direkt beim Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde. Der Antrag erfolgte formlos fernmündlich (per Telefon). Eigentlich wird hierzu eine Bestätigung des bisherigen Eigentümers benötigt. Da in unserem Fall die Gemeinde selbst der Verkäufer ist, konnte hierauf verzichtet werden, Nach einem nette Gespräch mit der zuständigen Sachbearbeiterin wurde uns der Auszug direkt per Post zugesandt. Sehr entgegenkommend, da der normale Weg per Amtspost nur einmal wöchentlich bearbeitet wird. Die Unterlagen waren am nächsten Tag bereits in unserem Briefkasten.

Um den Auszug aus dem Liegenschaftskataster zu erhalten, haben wir uns zunächst an  die einheitliche Behördenrufnummer 115 gewandt. In unserem Fall ist das Amt für Vermessung, Geoinformation und Flurneuordnung des Landratsamts Karlsruhe zuständig. Nach einem kurzen Telefonat um den Sachverhalt zu klären wurden wir gebeten eine formlose Anfrage per E-Mail unter Angabe einer Rechnungsadresse zu senden. Innerhalb weniger Stunden wurde der Auszug (unbeglaubigt, 1:500) als PDF-Datei zugesandt.

2014-05-24 11.35.00Mit dem Erhalt des Grundbuchauszug liegt uns nun auch die erste Rechnung in Höhe von 10 € vor…

Finanzierungsgespräch

Heute stand einmal wieder ein Banktermin auf dem Plan. Konkret ging es um die Finanzierung des Baugrundstücks. Obwohl zum größten Teil aus Eigenkapital finanziert, ist die Bank hinsichtlich der Grundschuldbestellung zur Immobilienfinanzierung involviert.

Als Vorteil hat sich erwiesen, gut vorbereitet ins Bankgespräch zu gehen, und einige Informationen mit in das Verhandlungsgespräch zu bringen:

  • Für eine erste Orientierung ist ein Überblick über die aktuellen Hypothekenzinsen unter http://www.fmh.de/ zu finden
  • Eine Übersicht über die Kosten des Grundstücks (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, eine eventuelle Marklerprovision und Notargebühren)
  • Immobilienwert inkl. Eigenleistung, da das Darlehen nicht auf den vollen Kaufpreis berechnet wird, sondern den, einen Wertverlust beinhaltenden) zukünftigen Wert der Immobilie
  • Baunebenkosten, möglichst aufgeschlüsselt, da diese teilweise dem Immobilienwert zugerechnet werden können
  • Eine Aufstellung der Finanzierungsmöglichkeiten (Eigenkapital, KfW-Kredite, Kredite der L-Bank, das eigentliche Darlehen des Finanzinstituts, etc.)

Nicht nur, dass das Bankgespräch hierdurch wesentlich angenehmer verläuft, man tritt gegenüber dem Kreditinstitut als Verhandlungs- bzw. Geschäftspartner auf und nicht als Bittsteller. Letztendlich möchte das Kreditinstitut hier nur seine Produkte verkaufen. Die Vorbereitung schont daher nicht nur das  Nervenkostüm, man erkennt auch frühzeitig im Gespräch Möglichkeiten oder Risiken.

In unserem Fall konnten wir das, durch die L-Bank angebotene Programm Wohnen mit Zukunft: Erneuerbare Energien mit in die Planung aufnehmen. Andererseits konnten sämtliche Förderkredite bezüglich Photovoltaik und PV-Speicher ausgeschlossen werden, da das Kreditinstitut in der aktuellen Finanzmarktlage selbst einige der ohnehin günstigen KfW-Kredite unterbieten kann.

Auch haben wir uns dazu entschlossen, nicht die gesamte als Eigenkapital geplanten Finanzmittel zu investieren. Bei den langfristigen Anlagen übersteigt der aktuelle Habenzins die Darlehenszinsen mit kurzer Laufzeit. Ein bis zwei Prozentpunkte schlagen sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten in mehreren hundert Euro nieder, die an anderer Stelle während des Bauverlaufs sicherlich Verwendung finden.

Hinsichtlich der Euros hat sich bereits die erste Fehlkalkulation mit wehenden Bannern zu erkennen gegeben.

Die Grundschuldbestellung hebt die bisher mit knapp 1.500 € überschaubaren Kosten zur  Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages auf voraussichtlich 6.000 €.  Die Mehrkosten werden voraussichtlich brüderlich auf Notar und Grundbuch aufgeteilt…

Hus 23

Die Hausnummer 23 wird es sein. Auf der Suche nach der passenden Domain, haben wir uns für www.hus23.de entschieden.

Hus [ˈhʉːs] ist schwedisch bzw. skandinavisch für Haus. Nicht nur zu uns als Schwedenfans  sondern auch für unser zukünftiges Häuschen vom  dänischen Bauträger Danhaus, für den wir uns letztendlich entschieden haben, scheint der Name mehr als passend.

IMG_8531Um mit der Finanzierung zügig voran zu kommen haben wir uns heute nochmals mit unserer Danhaus-Vertreterin getroffen und unsere Wünsche und Vorstellungen  zu besprechen.

Auch eine erste Skizze des zukünftigen Grundrisses liegt nun vor. Wände, Türen, Anzahl und Größe der Fenster etc. wurden zunächst festgelegt. Hiernach richtet sich letztendlich der Preis.

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Insbesondere haben wir bereits vorab etwaige Mehrkosten bei der Bemusterung  erfragt. So sind z.B. für die Treppe aus Buchenholz als auch für die von uns gewünschten Verblendsteine mit Zusatzkosten zu rechnen. Auch der raumluftunabhängige Kamin als auch der Kaminofen sind nicht ohne. Wir nehmen diese mit in die Kalkulation um möglichst eine eventuelle Unterfinanzierung zu vermeiden. Obwohl wir uns um Fliesen und Sanitärausstattung selbst kümmern, können wir diese nicht aus der Finanzierung heraus rechnen. Schließlich müssen diese, wenn auch bauseits erbracht, trotzdem irgendwie finanziert werden.

Der nächste Termin mit dem ersten Vertragsentwurf soll in genau einer Woche vorliegen…

 

Bauplatzbewerbung

Vergangene Woche war es soweit: Nachdem über die Bauplatzbewerbung im Gemeinderat abgestimmt wurde und wir telefonisch am Folgetag bereits informiert wurden, haben wir den lang ersehnten Brief erhalten.

Bauplatzbewerbung

Der Bauplatzbewerbung wurde durch den Gemeinderat einstimmig zugestimmt. Zeitgleich bittet die zuständige Stelle um eine zügige Abwicklung des Kaufes,  da in wenigen Wochen das Grundbuch nur noch über die Grundbuchdatenzentrale Baden-Württemberg zugänglich sein wird. Die digitale Umstellung ist eigentlich eine feine Sache, würde der geplante Kauf nicht auf den Umstellungszeitraum fallen.

Es gilt also schnell die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen um möglichst schnell einen Termin im Notariat zu vereinbaren…

Danke FAKTUM

Danke FAKTUM

Noch bevor wir beginnen zu bauen, lauert die erste Überraschung hinter der nächsten Ecke: Ikea stellt die Küchenserie FAKTUM ein.

Nachdem unsere Küche bereits einen Umzug hinter sich hatte, hatten wir definitiv vorgesehen, die Küche auch in das neue Haus mitzunehmen. Schließlich läuft die Finanzierung der Küche noch und unserer Planung sieht lediglich die Erweiterung um einen zusätzlichen Küchenblock vor. Da bereits der letzte Umzug eine  Menge Ikea-Hacking beinhaltete, wollten wir die Küchen unseren Wünschen entsprechend auch in das neue Haus integrieren. Übung genug haben wir inzwischen.

Danke FAKTUM

Um so überraschender die Ankündigung von Ikea, FAKTUM wird aus dem Programm genommen. Zum Trost, es wird ein Nachkaufservice für die kommenden zwei Jahre geben.

Ab dem 2.6.2014 kannst du nur noch eine METOD Küche kaufen. Für Kunden, die bereits eine FAKTUM Küche gekauft haben und diese gerne erweitern möchten, wird es einen 2 Jahre Nachkauf-Service geben.

Leichter macht es das ganze Vorhaben jedoch nicht, können Ersatzteilen, versehentlich zersägte oder durchbohrte Fronten nicht mehr kurzfristig im nächsten Ikea organisiert werden…